【大津会場】

令和5年10月29日（日）

13：00～16：00　大津市役所 新館7階大会議室

 【草津会場】

令和6年1月28日（日）

13：00～16：00　草津市立市民交流プラザフェリエ南草津大会議室

 

※詳細は滋賀県HPこちらをご確認ください。（動画も視聴できます。）

 

 

・認定マンションになるにはどうすればいいのか？

・理事になって「資産価値を上げる管理」というが、具体的にどうするのか？

・「長期修繕計画」を見直したいが、注意点はどこか？

・「マンション管理規約」を見直したいが、どこから手を付けたらいいのか？

・「マンションのコミュニティ」と、管理組合はどの様に関わっていくのか？

・「管理会社」との契約はこのままでいいのか？

・マンションの「安心・安全・防災」は、どうすればいいのか？

・「管理組合の会計」に詳しい人が役員にいないが、これでいいのか？

・「大規模修繕」をするには専門的知識が必要というが、どうすればいいのか？

 

このようなとき、国家資格者「マンション管理士」をお役立てください。

マンション管理に関する「無料相談」（予約制）を随時、承っております。

 

お申込みは、次のいずれの方法でお願いします。

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 ・ＨＰ：このホームページから、必要事項を記入して送信ください。こちらから

　　　（この方法が一番簡単です。推奨します。）

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・FAX：「無料相談申込書」をダウンロードして、必要事項を記載して送信ください。

　　　　事務局より、お電話またはＦＡＸにてご連絡いたします。現在FAXは故障していますので、ＨPから送信ください。

 

・電話：次の必要事項を準備して、連絡ください。

 

・Eメール：次の必要事項を記載して、送信ください。

　　　　　事務局より、メールにてご連絡いたします。

 

【必要事項】

①マンション名

②所在地（滋賀県・・・）

③相談者氏名

④管理組合役職名

⑤連絡先（電話番号またはメールアドレス）

⑥相談内容（具体的に）

⑦希望相談場所

⑧マンションに関する参考事項（できる限り）

・築年・全戸数・役員人数・管理会社名

  

電話　077-576-5710（事務局）

Eメール　shigakenmankan@gmail.com

 

※滋賀県マンション管理士会の案内パンフレットもご覧ください。　こちら

 

 

もう２０年、３０年前それ以上前の管理規約で管理組合を運営されていませんか。 新築マンションだから心配はいらないのでしょうか。 特に新築マンションの場合は、分譲時にあらかじめデベロッパーが設定したマンション管理規約（原始規約案）を購入した際、書面で規約の承認を得るのが一般的です。

 

しかし、一歩立ち止まって考えてください。新しいマンションを購入する心のうきうきする気持ちは良く理解できますが、今もう一度「管理規約」を読む時間を持たれてはいかがでしょうか。

 

つまり、初めは自分たちで定めたものではなく、デベロッパーやデベロッパーが指定した管理会社によって策定された管理規約だから、管理会社にとって好都合な内容や不公正な内容が記載されてあることがあるので注意が必要です。 新規のマンションを購入された場合は、できる限り早く管理組合を組織し、管理規約に問題がないかどうかを、しっかりと精査する必要があります。

 

国土交通省が作成している「マンション標準管理規約」などを参考にしながら、見直しをすることが重要だと考えます。

 

「マンション標準管理規約」の改正について （概要） 

 

Ⅰ．「マンション標準管理規約（単棟型）」の改正（概要） 

１．ITを活用した総会・理事会 

　「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化し、これに合わせて留意事項等を記載

 

〇「ITを活用した総会」等の会議を実施するために用いる「WEB会議システム等」の定義を定義規定に追加（第２条）

 

〇理事長による事務報告が「IT を活用した総会」等でも可能なことを記載

（第38条関係コメント）

 

〇「ITを活用した総会」等の会議を実施するにあたっては、WEB会議システム等にアクセスするための URL を開催方法として通知することが考えられることを記載（第43条及び同条関係コメント（総会）・第52条関係コメント（理事会））

 

〇IT を活用した議決権の行使は、総会や理事会の会場において議決権を行使する場合と同様に取り扱うことを記載（第46条関係コメント（総会）・第53条関係コメント（理事会））

 

〇「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能であること及び定足数を算出する際の WEB 会議システム等を用いて出席した者の取り扱い等について記載（第47条及び同条関係コメント（総会）・第53条及び同条関係コメント（理事会）） 

   ※ ITを活用した総会・理事会の具体的な開催方法は（一社）マンション管理業協会が「ITを活用した総会の実施ガイドライン」を定めています。 

　※ また、このITを活用した総会・理事会については、それを可能とすることを明確化する観点から標準管理規約の改正を行っているものであるため、この改正に伴って各管理組合の管理規約を変更しなくとも、IT を活用した総会・理事会の開催は可能です。 

 

２．マンション内における感染症の感染拡大のおそれが高い場合等の対応 

  

〇感染症の感染拡大のおそれが高いと認められた場合における共用施設の使用停止等を使用細則で定めることが可能であることを記載（第18条関係コメント） 

  

〇感染症の感染拡大の防止等への対応として、「ITを活用した総会」を用いて会議を開催することも考えられるが、やむを得ない場合においては、総会の延期が可能であることを記載（第42条関係コメント） 

 

３．置き配  

 　　置き配を認める際のルールを使用細則で定めることが考えられることを記載（第18条関係コメント） 

 

 

 ４．専有部分配管 

　　共用部分と専有部分の配管を一体的に工事する場合に、修繕積立金から工事費を拠出するときの取扱いを記載（第21条関係コメント） 

 

５．管理計画認定及び要除却認定の申請 

　　総会の議決事項として、改正適正化法第５条の３第１項に基づく管理計画の認定の申請及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成14年法律第78号。以下「円滑化法」という。）第102条第１項に基づく要除却認定の申請を追加し、これに合わせて規定順を整理（第48条） 

 

６．その他所要の改正 

   　改元に伴う記載の適正化、書面・押印主義の見直しや近年の最高裁判決等に伴う改正 等 

  　※ 総会の議事録への区分所有者の押印を不要とする改正（第49条（ア）第２項（イ）第３項関係）については、今般のデジタル社会形成整備法による区分所有法の改正が令和３年９月１日施行であることを踏まえ、同日までは引き続き押印が必要であることにご留意ください。 

 

 

Ⅱ．「マンション標準管理規約（団地型）」の改正（概要） 

　　マンション標準管理規約（単棟型）の改正と同様の改正を行うほか、これに合わせて以下の改正を行う。 

 

１．敷地分割事業と分割請求禁止規定との関係性 

   　第11条に相当する規定があった場合であっても、改正法による改正後の円滑化法第 115 条の４第１項に基づく敷地分割決議による敷地分割は禁止されるものではないことを記載（第11条関係コメント） 

 

２．団地修繕積立金及び各棟修繕積立金  

   　団地修繕積立金及び各棟修繕積立金の使途として「敷地分割に係る合意形成に必要となる事項の調査」を記載　　　　　　　　　　　　　（第28条及び同条関係コメント（団地修繕積立金）・第29条及び同条関係コメント（各棟修繕積立金）） 

 

３．招集手続 

   　敷地分割決議を行うための団地総会の招集手続を記載（第45条及び同条関係コメント） 

 

４．団地総会の会議及び議事 

　　敷地分割決議の決議要件を記載（第49条及び同条関係コメント） 

 

５．議決事項 

　　団地総会の議決事項として管理計画の認定の申請、除却の必要性に係る認定の申請及び敷地分割決議を記載

　（第50条） 

 

Ⅲ．「マンション標準管理規約（複合用途型）」の改正（概要）

　　マンション標準管理規約（単棟型）の改正と同様の改正を行う。 

 

 

平成２３改正の主な内容

（1）執行機関（理事会）の適正な体制等の確保

①役員のなり手不足等の実態を踏まえ、役員の資格要件につき現住要件を撤廃しました。

②理事会による機動的な組合運営が可能となるよう、理事会の決議事項の明確化、新年度予算成立までの経常的な支出を理事会承認により可能とする手続規定が整備等されました。

 

（２）総会における議決権の取扱いの適正化

①書面による議決権行使（議決権行使書及び委任状）の取扱いのルールが明確化されました。そして、組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、委任状よりも、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されることが重要であること、白紙委任状が多用されないよう、例えば委任状の様式等において、誰を代理人にするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくことなどがコメントで記載されました。

②委任状による代理人の範囲について、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましいこと等がコメントに記載されました。

 

（３）管理組合の財産の適切な管理等

①  財産の分別管理等に関する整理　マンション管理適正化法施行規則平成２２年５月に改正されたことを踏まえ、財産の分別管理等に関する取扱につき、コメントの記載が改正されました。

②  長期修繕計画書等の管理組合が保管する書類等について、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法についての規定が追加されました。

③  共用部分の範囲に関する用語の整理が行われました。

 

（４）標準管理規約の位置づけの整理

マンションの規模、居住形態等各マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に標準管理規約を修正し活用することが望ましい旨がコメントに記載されました。

  

 

平成２８年改正の主な内容

 

（１）選択肢を広げるもの

①外部の専門家の活用　理事長を含む理事及び監事について、これまで区分所有者に限定していたものを、選択肢として外部の専門家も就任できることとし、利益相反取引の防止、監事の権限の明確化等の所要の規定が設けられました

②新築物件について、総会の議決権（及び分譲契約等によって定まる敷地等の持分割合）を、住戸の価値割合に連動して設定することも考えられる旨がコメントに記載されました。

 

（２）適正な管理のための規定の明確化

①コミュニティ条項等について、防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動は可能であることを明確にし、判例も踏まえた条項として各業務が再整理されました。

②管理組合が管理費等の滞納者に対してとり得る各種の措置について、段階的にまとめたフローチャート等が提示されました。

 

（３）社会情勢を踏まえた改正

①暴力団等の排除に関し、暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員になれないとする条項等が追加されました。

②災害等の場合、緊急時における補修などの保存行為は理事長が単独で判断し、緊急時の応急修繕は理事会で決定することができることなどの規定が追加されました。

③大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積立て状況などの情報を開示する場合の規定が整備されました。

 

（４）その他の改正

①駐車場の使用方法について、駐車場が全戸分存在しない場合における入替え制などの公平な選定方法、空きが生じている駐車場の外部貸しに係る税務上の注意喚起等がコメントに記載されました。

②専有部分等の修繕等は、理事会の承認等を得て実施ができるものとされました。

③災害や事故が発生した場合の緊急避難措置として、理事長等が専有部分に立ち入ることができるものとされました。

④理事会への理事の代理出席について、あらかじめ代理する者を定めておくことや、議決権行使書による表決を認める等が望ましい旨がコメントに記載されました。