マンション管理組合の皆様! 管理規約は古くないですか?


 

もう20年、30年前それ以上前の管理規約で管理組合を運営されていませんか。 新築マンションだから心配はいらないのでしょうか。 特に新築マンションの場合は、分譲時にあらかじめデベロッパーが設定したマンション管理規約(原始規約案)を購入した際、書面で規約の承認を得るのが一般的です。

 

しかし、一歩立ち止まって考えてください。新しいマンションを購入する心のうきうきする気持ちは良く理解できますが、今もう一度「管理規約」を読む時間を持たれてはいかがでしょうか。

 

つまり、初めは自分たちで定めたものではなく、デベロッパーやデベロッパーが指定した管理会社によって策定された管理規約だから、管理会社にとって好都合な内容や不公正な内容が記載されてあることがあるので注意が必要です。 新規のマンションを購入された場合は、できる限り早く管理組合を組織し、管理規約に問題がないかどうかを、しっかりと精査する必要があります。

 

国土交通省が作成している「マンション標準管理規約」などを参考にしながら、見直しをすることが重要だと考えます。

 

マンション標準管理規約の改正点(マンション管理サポートネットより)


 

平成23改正の主な内容

(1)執行機関(理事会)の適正な体制等の確保

①役員のなり手不足等の実態を踏まえ、役員の資格要件につき現住要件を撤廃しました。

②理事会による機動的な組合運営が可能となるよう、理事会の決議事項の明確化、新年度予算成立までの経常的な支出を理事会承認により可能とする手続規定が整備等されました。

 

(2)総会における議決権の取扱いの適正化

①書面による議決権行使(議決権行使書及び委任状)の取扱いのルールが明確化されました。そして、組合員の意思を総会に直接反映させる観点からは、委任状よりも、議決権行使書によって組合員本人が自ら賛否の意思表示をすることが望ましく、そのためには議案の内容があらかじめ明確に示されることが重要であること、白紙委任状が多用されないよう、例えば委任状の様式等において、誰を代理人にするかについて主体的に決定することが必要であること、適当な代理人がいない場合には代理人欄を空欄とせず議決権行使書によって自ら賛否の意思表示をすることが必要であること等について記載しておくことなどがコメントで記載されました。

②委任状による代理人の範囲について、区分所有者の立場から利害関係が一致すると考えられる者に限定することが望ましいこと等がコメントに記載されました。

 

(3)管理組合の財産の適切な管理等

  財産の分別管理等に関する整理 マンション管理適正化法施行規則平成22年5月に改正されたことを踏まえ、財産の分別管理等に関する取扱につき、コメントの記載が改正されました。

  長期修繕計画書等の管理組合が保管する書類等について、保管責任者の明確化やその閲覧・保存方法についての規定が追加されました。

  共用部分の範囲に関する用語の整理が行われました。

 

(4)標準管理規約の位置づけの整理

マンションの規模、居住形態等各マンションの個別の事情を考慮して、必要に応じて、合理的に標準管理規約を修正し活用することが望ましい旨がコメントに記載されました。

  

 

平成28年改正の主な内容

 

(1)選択肢を広げるもの

①外部の専門家の活用 理事長を含む理事及び監事について、これまで区分所有者に限定していたものを、選択肢として外部の専門家も就任できることとし、利益相反取引の防止、監事の権限の明確化等の所要の規定が設けられました

②新築物件について、総会の議決権(及び分譲契約等によって定まる敷地等の持分割合)を、住戸の価値割合に連動して設定することも考えられる旨がコメントに記載されました。

 

(2)適正な管理のための規定の明確化

①コミュニティ条項等について、防災・防犯、美化・清掃などのコミュニティ活動は可能であることを明確にし、判例も踏まえた条項として各業務が再整理されました。

②管理組合が管理費等の滞納者に対してとり得る各種の措置について、段階的にまとめたフローチャート等が提示されました。

 

(3)社会情勢を踏まえた改正

①暴力団等の排除に関し、暴力団の構成員に部屋を貸さない、役員になれないとする条項等が追加されました。

②災害等の場合、緊急時における補修などの保存行為は理事長が単独で判断し、緊急時の応急修繕は理事会で決定することができることなどの規定が追加されました。

③大規模修繕工事の実施状況や予定、修繕積立金の積立て状況などの情報を開示する場合の規定が整備されました。

 

(4)その他の改正

①駐車場の使用方法について、駐車場が全戸分存在しない場合における入替え制などの公平な選定方法、空きが生じている駐車場の外部貸しに係る税務上の注意喚起等がコメントに記載されました。

②専有部分等の修繕等は、理事会の承認等を得て実施ができるものとされました。

③災害や事故が発生した場合の緊急避難措置として、理事長等が専有部分に立ち入ることができるものとされました。

④理事会への理事の代理出席について、あらかじめ代理する者を定めておくことや、議決権行使書による表決を認める等が望ましい旨がコメントに記載されました。

 

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